Tagarchief: VROM

Ledigheid te huur

Ledigheid te huur Op de demissionaire valreep gaat het kabinet toch nog tot harde actie over en verklaart de oorlog aan de ledigheid.

Bij monde van minister Huizinga
klonk gisteren: “We onderkennen de ernst van het probleem. We gaan nu samen aan de slag om dit probleem op te lossen”.
Dat “samen” moet nog even nader worden uitgelegd. Volgens de minister is het “bijzonder dat overheid en bedrijfsleven elkaar zo snel gevonden hebben”.

Het gaat om de leegstand van kantoren. Een hardnekkig probleem en niet langer te tolereren, want “dat is onverantwoorde verspilling van de schaarse ruimte in ons land”, aldus Huizinga. En “het is slecht voor ondernemers die de waarde van hun vastgoed zien kelderen”.

De bedrijvige ledigheid neemt al jaren rond de 14% van alle werkruimte in beslag, maar dat kan de komende jaren nog flink toenemen. Het adviesbureau voor commercieel vastgoed, DTZ Zadelhoff, noemt die ledigheid “structureel aanbod”.
In een recent rapport (pdf!) waarschuwt DTZ Zadelhoff voor veroudering van dat aanbod: “Een potentieel gevaar dreigt aan het einde van 2010. Dan zal aanbod dat nu tussen de 2-3 jaar op de markt is, tot het structurele aanbod gaan behoren. Het structurele aanbod zal dan stijgen naar maar liefst 44%”.

Hebben overheid en bedrijfsleven elkaar nu snel gevonden, als het om oplossingen gaat? In een
heldhaftige slotverklaring (pdf!) wordt het zwaartepunt bij de overheid gelegd.
Het Rijk moet wettelijke maatregelen nemen om de structurele leegstand weg te werken. De provincies moeten de gemeenten aansturen op afspraken over de omvang en kwaliteit van kantorenprogramma’s per regio. De gemeenten moeten, gezamenlijk met andere overheden, een lange termijn (her)ontwikkelingsbeleid voor kantorenlocaties ontwikkelen.

Het bedrijfsleven heeft afgesproken elkaar vooral onderling te stimuleren. Beleggers moeten in eigen kring stimuleren dat men terughoudend is in de aankoop van panden op locaties die snel zullen verouderen. Ontwikkelaars moeten elkaar opjutten om te investeren in de duurzame (her)ontwikkeling van verouderde kantorenlocaties en gebouwen.
De gebruikers, het bedrijfsleven zelf, moeten elkaar motvieren om een zorgvuldige afwegingte maken tussen het betrekken van duurzame nieuwbouwkantoren en het benutten van verduurzaamde bestaande kantoren.

Veel concreter is men niet geworden. Terwijl hier in 2007 toch al suggesties werden gedaan, om de ledigheid aan bedrijfsruimten om te bouwen tot nuttigheid in het algemeen belang (zie
artikel op dit weblog).
Om te beginnen een deel toe te voegen aan de woningvoorraad. Of mensen nu werken of niet, er moet wel gewoond worden en op dat gebied valt er ook wat achterstand in te halen. Natuurlijk kan al die leegheid ook tegen de vlakte worden gewerkt om ruimte voor uitbreiding van volkstuintjes te creëren. Twee vliegen in één klap: er is meer groen en we kunnen er van eten.
En met de vergrijzing voor de boeg zal er een stijgende behoefte aan rust- en verpleeghuizen zijn. De gebouwen hebben we dus al.

Wat wilt u doen met dat leegstaande kantorencomplex in uw buurt?

Voorzichtig met huurders

Voorzichtig met huurders “De Woonbond pleit voor een landelijke code voor corporaties om voorzichtig om te gaan met huurders” (quote uit de Volkskrant over de sloop van goedkope huurwoningen).

In 2008 zouden er ruim elfduizend goedkope huurwoningen zijn gesloopt. Dat stelt De Volkskrant naar aanleiding van een eigen onderzoek onder 25 grote woningcorporaties.
Het bestand aan goedkope woningen is met 5 procent gekrompen, terwijl het aantal duurdere woningen met 13 procent is toegenomen.

Dat lijkt wel de heersende trend. Zo zijn er in 332 van de 443 gemeenten
meer koop- dan huurwoningen. Landelijk is het aantal woningen met een WOZ-waarde van 1 miljoen euro of hoger met 33 procent toegenomen. Dat is overigens een schamele 0,4 procent van de totale woningvoorraad.
Dat er meer koop- dan huurwoningen zijn, wil nog niet zeggen dat het duurder wonen is. De maandlasten van huurwoningen kunnen soms hoger zijn, dan die van koopwoningen. In ieder geval zullen de meeste koopwoningen duurder zijn dan huurhuizen in de sociale sector.

En in die sector wordt aardig gesloopt, maar blijft de vervanging met goedkope woningen achter. Dat is voor een aantal huurders probleem één.
De sloopt betreft vooral woningen die niet meer aan de eisen van deze tijd voldoen en waarvan de corporaties renovatie niet effectief vinden.
Het tweede probleem is dat sommige huurders niet willen verkassen uit hun oude, vertrouwde buurt. Maar de corporaties vervangen de gesloopte huizen door duurdere woningen.

De overheid zou daar rekening mee kunnen houden in de maatregelen die men wil treffen tegen het woningtekort en de stagnerende nieuwbouw. Het ministerie van VROM kwam onlangs met het rapport “Verkenning effecten stimuleringsmaatregelen rond de woning bouw” (hier
als pdf-document). Daar stond in dat de nieuwbouw de komende jaren sterk terugloopt. In 2010 zal de bevolking met 0,8 procent toenemen, maar daalt de woningproductie met 13,5 procent.

De Woonbond wil de corporaties een landelijke code opleggen, die er voor moet zorgen dat huurders niet worden weggejaagd uit hun buurten en dat er in overleg met de bewoners fraaie renovatieplannen worden opgesteld. Een code waar de Tweede kamer ook voor is en graag in 2011 ziet ingevoerd.

Ook hier moet een code dus gewenste maakbaarheid afdwingen. Terwijl we toch een woningwet hebben en de politiek kan bepalen wat en voor wie er wordt gebouwd.
Blijkbaar is de overheid te voorzichtig met de corporaties omgesprongen en is er nu een voorzichtigheidcode nodig om huurders te beschermen.

Blijven we met mooie codes te tekortkomingen van beleid dichtplamuren?

Stil verkeer onmogelijk.

Stil verkeer onmogelijk We hadden al stil asfalt, stille banden, geluidschermen en 80 km-zones, nu krijgen we er een plafond bij. De ministerraad ging vandaag akkoord met een wetsvoorstel van minister Cramer (VROM) om geluidsproductieplafonds in te stellen.

Alle maatregelen voor
stiller verkeer zijn blijkbaar niet voldoende. De toename van geluid door groeiend verkeer kan door de huidige wetgeving niet worden beteugeld. Het geluidsproductieplafond moet daar een einde aan maken. Rond rijkswegen en hoofdspoorwegen worden maximale geluidwaarden vastgelegd, die ook bij groei van verkeer niet overschreden mogen worden. Met de maatregel hoopt men een miljoen woningen beter te beschermen tegen geluidsoverlast.

Gek dat de huidige wetgeving niet opgewassen is tegen de toename van verkeer. Regeren is vooruitzien, toch? Laat wat ingenieurs voorrekenen hoeveel geluid je kan dempen met zoab, geluidschermen en verlaging van snelheden, gooit het samen met een prognose van de te verwachten verkeerstoename in een computer en dan moet er toch iets uitrollen waar je goed beleid mee kan maken.

Zo werkt dat niet. De huidige wetgeving is vooral van toepassing op wijzigingen van auto- of spoorwegen. Ofwel: het asfalt en de rails. Er is geen rekening gehouden met wat er aan blik en staal overheen zal denderen. Goed dus, dat daar nu wel wat aan wordt gedaan. Regeren kun je ook beter laat dan nooit.

De oorzaak van de stijgende geluidsoverlast wordt dus toegeschreven aan de toename van het verkeer. Dat is lastiger aan te pakken dan het plaatsen van extra en betere geluidschermen, het bepalen van
snelwegpanorama’s als geluidsbuffer of de campagne voor stille banden nog eens nieuwe leven in te blazen.
Hoewel er aan de elektrische auto nog wat nadelen zitten, is het voor het geluid heel aardig dat het kabinet 65 miljoen euro gaat besteden aan versnelde invoering van dat vehikel. Het gezoem van die auto’s kan de geluidsoverlast flink reduceren.

Grote vraag is: wat gaat de maximale waarde van een geluidsproductieplafond worden? In de huidige
Wet Geluidhinder (pdf!) staat dat de geluidbelasting, veroorzaakt door de aanwezigheid van een weg, op de gevel van een woning niet meer dan 48 dB mag zijn. Ter vergelijk: gehoorschade treedt op bij 80 dB, verstoorde nachtrust bij 50 dB.
Het ministerie van VROM legt in haar FAQ uit dat een drukke verkeersweg op 10 meter afstand al 80 dB produceert. In diezelfde FAQ meldt het ministerie dat bij de geluidsdoelstellingen voor wegverkeerslawaai bij woningen nergens meer dan 70 dB te horen is.
Daar worden we niet wijzer van 48 of 70 dB? Wat al niet haalbaar is bij een drukke verkeersweg.

Het zou mooi zijn als het nieuwe geluidsproductieplafond de 48 dB als maximum stelt. Liefst nog een paar decibelletjes minder. Maar dan zullen er niet alleen meer en betere geluidsdempende voorzieningen moeten komen. Zolang heel het land niet in elektrische auto’s rondtuft, zal ook de toename van het verkeer zal ingedamd moeten worden. En da’s natuurlijk niet goed voor De Economie. Ik verwacht dat het geluidsproductieplafond de maximale geluidslast rond de 48 dB zal houden. Waarmee er weinig essentieels is veranderd.

Reik de tuinen uw hand

Reik de tuinen uw hand De overheid heeft het maar druk met de verloedering. De normen en waarden hebben ze aardig op peil, de jeugd onder curatele van Rouvoet's buro, hele wijken worden krachtig prachtig. En dan ineens gooien tuinen roet in het eten. Geen nood, deze regering weet ook dat kordaat aan te pakken. Met een handreiking.

Een handreiking is een mooi voorbeeld van gewenst burgermansfatsoen, hoewel dit begroetingsritueel soms ook aan verloedering onderhevig is. Je hebt mensen die kieskeurig zijn een hand te schudden, omdat een of ander religieus voorschrift de Mexicaanse griep al eeuwen geleden voorzien had. En je hebt mensen die een hand pakken om niet het bewuste lichaamsdeel, maar de mens erachter eens flink te schudden.

Toch hecht de regering aan de handreiking. De nieuwste heet Handreiking Aanpak Verloederde Tuinen. Er zijn namelijk tuinen die de leefbaarheid in de wijken teniet doen, zo stelt het ministerie van VROM. Met de handreiking kunnen gemeenten en woningcorporaties deze ergernis tegengaan. Bijvoorbeeld door gesprekken te voeren, lezen we op de website van VROM.

Mensen die een tuin hebben, weten wel wat een karwei het is die een beetje in het gareel te houden. Dat groeit en bloeit maar en je kunt er tegen praten wat je wilt, het is aan dovenetelsoren gericht.

Ik ben blij nu nog maar één stukje tuin te hebben. De voortuin is lang geleden door de overheid in beslag genomen. Niet wegens verloedering, maar omdat de overheid de grond voor eigen gebruik nodig had.
Ik moet zeggen dat de overheid meteen maatregelen trof om mogelijke verloedering tegen te gaan. De grond werd geasfalteerd en daarna vrij gegeven aan het verkeer. Elk sprietje dat nog de kop op steekt uit een enkel scheurtje, wordt genadeloos platgereden.

Maar de achtertuin is een probleem. Eerst was die volgezet met wat struiken die CO2 afvangen, plus nog wat zuurstofgevende gewassen. Dat was niet naar de zin van de buren. Hun strakgemaaide grasveldjes hadden te lijden onder overgewaaide zaadjes uit onze planten. Eenmaal geland op het gras van de buren, begonnen die te groeien en te bloeien en dat was tegen de natuur van de buur.

Praten hielp niet, want de buren dreigden naar de rechter te gaan. Omdat we de opvattingen van de rechter betreffende tuinonderhoud niet kenden, kozen we voor een andere aanpak.
Eigen groente en fruit kweken. We hadden de nodige kassen amper opgebouwd of daar stond de buurman aan de deur met een volledige welstandscommissie bij zich. De kassen moesten afgebroken worden. Zo gezegd, zo gedaan. Waarop de buren klaagden over het uitzicht. Het leek wel een stortplaats voor bouwafval.

Toen maar het voorbeeld van de gemeente gevolgd. De hele tuin geasfalteerd. En net toen we, met een feestelijke opening, het hek ontsloten om het verkeer er over te laten razen, stond de VROM-inspectie in de tuin. “Mogen wij u een handreiking doen?”, klonk het minzaam. Wij waren natuurlijk niet te beroerd om ook van die kant de felicitaties ontvangst te nemen.
“Nee, u krijgt van ons de Handreiking Aanpak Verloederde Tuinen”, sprak de inspecteur. Een nog grotere verrassing, dachten wij. Een prijs van de overheid voor onze voortvarende aanpak om de verwilderding van de tuin definitief te beëindigen?

Helaas. We zijn de komende jaren zoet met het afbetalen van de boetes en de laatste rekening van de hovenier. Die heeft goedgekeurde gewassen grindtegels gelegd, waarop een aantal potten met goedgekeurd groen staat. Met behulp van een door de gemeente gesubsidieerde kunstenaar ziet het er wel heel artistiek uit.
De buren vinden het prachtig. We horen, behalve hun kinderen en hun muziek, niets meer van ze.

Overheid vergeet probleemwijken

Overheid vergeet probleemwijken De documentenjagers van RTL-nieuws hebben er weer één te pakken. De lijst met de 20 grootste probleemwijken. Het ministerie van Volkshuisvesting wilde die lijst niet openbaar maken omdat die wijken onnodig gestigmatiseerd zouden raken. In een hoger beroep stelde gade rechter het ministerie groot gelijk. Dus heeft RTL langs andere wegen de lijst gevonden. Daar hebben ze veel ervaring mee, want voor bijna elke Prinsjesdag weten ze ook de Miljoenennota uit een of andere koffer te jatten. Ik heb het al eens eerder gezegd: de jongens en meisjes van RTL-nieuws zijn de hedendaagse Duyvendakjes. Met één verschil: iedereen lijkt nu het jatwerk wel prima te vinden.

Er dreigt echter een negatief effect te ontstaan voor al die aandacht voor de kracht-, pracht- of probleemwijken. Een ander deel der bevolking, die evenzeer in hoge nood verkeert, lijkt te worden vergeten en aan hun lot te worden overgelaten. Het zijn onze medeburgers die wegteren in de 20 rijkste buurten van Nederland (zie lijst onderaan). Wat is er aan de hand?

Veiligheid en criminaliteit:
1. De wijken kenmerken zich doordat een relatief minimaal aantal inwoners het hoogste inkomen heeft en die bovendien regelmatig buitenproportionele bonussen ontvangen, ongeacht het feit of men de bedrijven waarvoor men werkt, heeft kunnen redden of niet.
2. De bewoners worden op hoge kosten gejaagd omdat ze zich genoodzaakt zien hun bezittingen met elektronische hekken en camera's en beveiligingspersoneel te beschermen.
3. Veel bewoners leven regelmatig in angst voor ontvoeringen of inbraken, elke keer als ze weer met naam en toenaam in de Quote worden vermeld.

Huisvesting:
4. Het aantal vierkante meters leefbare woongrond wordt door relatief erg weinig mensen benut. Zo wordt kostbare grond onttrokken aan maatschappelijk belang.
5. Bovendien wordt die grond een aanzienlijk deel van het jaar niet gebruikt omdat men op landgoederen in het buitenland verblijft.
6. Dit verschijnsel drijft de kosten voor de veiligheid in die wijken onnodig hoog op, omdat de verlaten panden door particuliere beveiligers moeten worden bewaakt.
7. Dat is dan nog los van de problemen die ontstaan als men kostbare grond onttrekt aan het algemeen belang door er dubbele zwembaden, golfterreinen en zelfs zandverstuivingen op aan te leggen. In één wijk kwamen we zelfs tegen dat alle drie die voorzieningen op één perceel voorkwamen.

Sociale aspecten:
8. Het aantal inwoners is niet alleen erg klein, het ontbreekt ook aan sociale en culturele diversiteit. Er blijkt hier al jaren sprake te zijn van ghetto-vorming met alle ongewenste effecten van dien.
9. Het sociale leven speelt zich af in een eenzijdige en beperkte wereld van brunches, modeshows en glamourparty's.
10. Eén van de grootste problemen die dit soort wijken kenmerken is de onbenaderbaarheid en weigerachtigheid om te communiceren over herstrukturering, waardoor tal van problemen opgelost zouden kunnen worden. Zo zult U in deze wijken zelden parkeerproblemen en nooit een opvang voor dak-en thuislozen aantreffen.

Werkgelegenheid:
11. De bewoners hebben ernstige problemen goed personeel te vinden om de tuinen en zwembaden te onderhouden.
12. De verborgen werkloosheid: zie punt 5 en 9 hierboven.

De 20 geteisterde wijken vindt u in dit overzicht van het CBS.

Het kabinet heeft de dialoog als krachtig wapen tegen vele missstanden ingezet. Wij adviseren de regering een dialoog te organiseren waar de bewoners uit de 20 grootste probleemwijken en uit de 20 rijkste wijken elkaar kunnen ontmoeten, om van gedachten te wisselen over een gemeenschappelijke aanpak van beider problemen.